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Comunidades de Propietarios: cómo reclamar cuotas impagadas a propietarios morosos.

Cuando en una Comunidad de Propietarios han fallado tanto la acción preventiva contra la morosidad como el intento amistoso del cobro de la deuda se impone acudir a los Juzgados. 

1. Acciones legales.

En principio, las acciones válidas para reclamar cuotas impagadas serían las siguientes:

a) Proceso monitorio

b) Proceso monitorio especial para comunidades

c) Juicio declarativo verbal (para cuantías hasta 6.000 €)

d) Juicio declarativo ordinario (para cuantías superiores a 6.000 €)

En esta materia se optará entre un juicio declarativo verbal o uno ordinario únicamente en función de la cuantía. Antes que cualquiera de ellos podrá entablarse un proceso monitorio especial para comunidades de propietarios (si se cumplen los requisitos necesarios para ello) o un proceso monitorio general, en caso contrario.

2. Conceptos a abonar. ¿En algún caso pueden reclamarse judicialmente a coste cero las cuotas impagadas?

a.- Consideraciones previas: abono de las tasas. La comunidad como persona física.

La Dirección General de Tributos, en Consulta Vinculante V3738-13, de 26 de abril de 2013, resolvió equiparar a las Comunidades de Propietarios con las personas físicas a efectos de pago de las tasas judiciales.

Ello implica que a la hora de interponer su demanda toda comunidad deberá abonar la cuota fija establecida para las personas físicas (salvo en los casos en que se encuentre exenta) más una variable del 0,1% sobre la cuantía de la demanda (salvo para entablar monitorios, en que sólo existe cuota fija).

b.- Reclamaciones inferiores a 2.000 €.

La Ley 10/2012, de 20 de noviembre de 2012, contempla en su artículo 4.1.e) como exención al pago de las tasas judiciales “la presentación de petición inicial del procedimiento monitorio y la demanda de juicio verbal en reclamación de cantidad cuando la cuantía de las mismas no supere dos mil euros”.

Por otra parte, el art. 31.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, contempla como excepción a la necesaria intervención de Abogado en todo proceso civil, precisamente, la presentación de petición inicial del procedimiento monitorio y la demanda de juicio verbal en reclamación de cantidad cuando la cuantía de las mismas no supere dos mil euros.

A igual solución llega el art. 22.3.1º LEC respecto a la intervención de Procurador.

Por lo tanto, la primera opción a la hora de reclamar las cuotas impagadas será liquidar el estado de las deudas cuando éstas no alcancen aún los 2.000 € para cada propietario moroso y, una vez liquidadas, iniciar sin más demora la actuación procesal que corresponda. Y ello porque para las reclamaciones inferiores a 2.000 € (tanto si mediante monitorios como verbales) están exentas del abono de tasas judiciales, y además el demandante no tiene por qué valerse de Abogado y Procurador.

c) Reclamaciones superiores a 2.000 € e inferiores a 6.000 €.

En estos casos puede interponerse el juicio monitorio o el verbal, pero en ambos supuestos se abonarán tasas judiciales. Su importe será el siguiente:

Monitorio: 100 € (tasa única)

Verbal: 150 € de tasa fija +0,10% del importe de la cuantía que se reclamaciones

Además, de acuerdo a lo previsto en los artículos 22 y 31 LEC, en ambos casos será preceptiva la intervención de Abogado y de Procurador, con los costes que en cada caso supongan.

d) Reclamaciones superiores a 6.000 €.

En estos casos puede escogerse entre juicio monitorio o declarativo ordinario.

Monitorio: 100 €

Declarativo ordinario: 300 € de tasa fija + 0,10% del importe de la reclamación.

Una vez más, para ambos casos será preceptiva la intervención de Abogado y de Procurador, con los pagos que corresponda para cada uno de ellos.

e) El caso especial del proceso monitorio: unas breves anotaciones.

Para comprender algunas de las cosas que hemos indicado hasta ahora será necesario conocer lo siguiente:

1. En cualquiera de las reclamaciones podrá escogerse entre juicio monitorio o el proceso declarativo correspondiente (verbal u ordinario).

2. Se escoge entre el monitorio (recomendable) o el declarativo ordinario en función de criterios de oportunidad para la comunidad de propietarios, pero si se escoge ir por la vía del declarativo, tendrá que ser necesariamente el verbal para reclamaciones de hasta 6.000 €, y el ordinario para las de cuantía superior a la anterior. Es decir, la vía del juicio declarativo es opcional, pero si se escoge ésta, se irá por el verbal o por el ordinario, obligatoriamente, en función de la cuantía.

3. Cuando una comunidad interpone un juicio monitorio, se abren tres opciones: a) El deudor paga y se cierra todo proceso, b) El deudor no paga ni se opone, en cuyo caso se dicta un Auto que puede ejecutarse como si ya hubiese Sentencia firme condenatoria, o c) El deudor comparece para oponerse de manera sucinta. En este último caso, si la demanda fuera de cuantía inferior a 6.000 € el Juzgado fijará fecha para la celebración del juicio verbal. Si fuera de cuantía superior, otorgará a la comunidad un plazo de 30 días para interponer la correspondiente demanda de juicio declarativo ordinario.

4. Es decir, que cuando decimos que la comunidad puede escoger entre juicio monitorio o declarativo nos referimos sólo a una opción inicial. Si se escoge acudir por la vía del monitorio, si el deudor niega la existencia de la deuda acabaremos igualmente abocados al juicio declarativo correspondiente (que será verbal u ordinario en función de la cuantía inicialmente reclamada).

5. El caso especial de las tasas en juicios iniciados en proceso monitorio que luego se reconvierte a proceso declarativo (verbal u ordinario).

5. a. Proceso monitorio que luego pasa a verbal si se reclaman cuantías inferiores a 2.000 €. Sigue siendo a coste cero. No se pagan tasas para el monitorio, tampoco para el verbal.

5. b. Proceso monitorio que luego pasa a verbal en cuantía superior a 2.000 €, o a juicio ordinario. La comunidad deberá abonar el precio que corresponda a cada proceso (verbal u ordinario) pero descontando lo que ya se abonó para el monitorio.

3. Consideraciones finales.

Queda claro que conviene liquidar las cuotas cuando los impagos no superen aún los 2.000 €. No se pagan tasas y puede prescindirse de Abogado y de Procurador (cuestión distinta es que sea recomendable tenerlos, esto ya queda a criterio de cada comunidad), con lo que el coste se vería muy reducido.

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